平安之门 以众筹为名引发的一场地产狂欢

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观点房地产网

5月29日下午，黄浦江上熙熙攘攘的陆家嘴(600663，古坝)依旧，在雾蒙蒙的金茂大厦，平安方浩正在召集国内的房地产老板们来画一个叫做众筹的馅饼。

于亮、张玉良、任志强、潘石屹、冯仑……这些响亮的名字加起来几乎占了中国房地产业的一半。在星光熠熠背后，由平安方浩、万科和绿地联合发起的中国房地产众筹联盟正式成立。

据报道，该联盟的启动可以追溯到今年3月平安方浩首席执行官庄诺与冯仑的一次会面。当时，双方都深感p2p市场混乱无序，希望在房地产众筹方兴未艾之际，开始建立行业标准。

利用“互联网+”的趋势，平安牵头的众筹显然被形容为互联网金融的蓝海。当站在“互联网加”的众筹冲击陷入困境的房地产时，产业转型似乎不可避免。

庄诺说，“国内房地产业已经从黄金时代进入白银时代。轻型资产是未来的发展方向。房地产众筹就是要让买家成为微型开发商，实现房地产开发商和投资者的双赢。”

值得注意的是，与以往的“众筹买房”不同，平安推出了“众筹开发、众筹造屋”的概念，被许多开发商视为应对白银时代的“救命稻草”。

娶个媳妇来收钱

虽然《三个女人的生活》中，任志强、潘石屹、冯仑三位“好朋友”出现在房地产众筹联盟成立论坛的同一个舞台上，但激烈的碰撞却是在没有任何安排的情况下导演和上演的。

根据新房地产媒体的现场观察，被称为“细分大师”的冯仑可以说是发挥得淋漓尽致，而对抗的第一个导火索就在于对房地产众筹概念的理解。

冯仑开玩笑地解释说:“众筹就像任志强想娶个媳妇。”我们都去收钱。我们只是对新房大惊小怪。结束后，我们离开。每个人都有好的一面，但你不能全盘接受。你必须跑到新房去睡觉。这是一个无赖。”

话音刚落，任志强就直截了当，自然不会放过反驳的机会。“如果你想结婚，我们会编最多的数字，而且我们不能给你众筹。众筹将分得一杯羹。”

“就是把你的固定消费资金转化为建设资金和投资，供你提前消费。因为你提前付款，你会有一定的份额。当你获得利润时，你也将分享一点。”

值得一提的是，一向喜欢“炮轰派”的任志强“同情房地产众筹”，他的言辞难免温和，这与他在谈及房地产市场时的怨愤大相径庭。

任志强说，众筹的主要原因是资本市场不开放。“如果资本市场完全开放，每个人都可以购买房地产基金，分享过去十年房地产业给经济带来的红利。也许没有必要使用众筹。”

因此，众筹已经成为解决中间环节、降低价格、通过减少环节增加利润的重要手段，平安之所以能想出这样的办法，主要是因为六证齐全。

任志强的话立刻也被潘石屹取笑。潘石屹笑着说，“任先生讲得很好。这是他说话的最好时机，因为他只知道房地产，不知道互联网。结果，他真的透过现象看到了一点本质。我认为他可以看得更深，可能会发现更有趣的东西。”

显然，对于一个安全和良好的房子，有趣的不是“众筹”的概念本身，而是它试图颠覆传统的房地产开发。

观点房地产新媒体现场获悉，平安方浩推广的房地产众筹模式主要是以项目的形式，联合开发商推出了一系列房地产众筹产品，直接让投资者参与到房地产的前期开发中。投资者的收入主要体现在早期众筹的目标价格与房地产的销售价格之间的差价上。

第一个项目已经确定为上海嘉定碧桂园项目。庄诺透露，该项目以“一平方米”为众筹单位，投资者可以购买任意数量的股票。房地产建成后，他们将拥有某一建筑的全部或部分权益。之后，投资者可以选择将众筹权转化为财产权，直接拥有房屋，或者委托开发商出售房屋，然后将其转化为收益权。

碧桂园联席总裁兼执行董事朱荣斌在会上介绍说，碧桂园将通过客户参与设计，实现“所想即所得”。认购众筹金融产品的人不仅可以参与项目开发的全过程，还可以获得股权转让、优先购房和项目分红等多重收益。

众筹拯救房地产？

对于目前陷入困境的房地产市场来说，每一次尝试似乎都有“救命稻草”的含义。

在传统的房地产开发模式中，融资和销售无疑是开发商最头疼的问题。与忙于“找钱”的开发商相比，市场上有不少闲钱。

结果，潘石屹开玩笑说，“现在市场上到处都是钱。目前，一些金融产品是骗子仔细看看，但因为有太多的钱在这个市场，没有足够的骗子。”

房地产众筹模式的推出，显然看到了传统发展模式的“短板”。在该模型中，住房企业通过众筹降低融资成本，而消费者通过众筹实现对住房的个性化需求，降低购房成本。对于开发企业来说，这无疑是最高兴看到的事情。

然而，这在世界上是没有原因的，而房地产企业能够以前所未有的心态积极拥抱“互联网+”的原因是，由于行业的衰落，他们被迫无奈。

冯仑在就职典礼上说:“我只看到世界上有新人在笑，但老人们在哭，新经济在笑，传统行业中有一些悲叹，甚至是一些悲叹。”

据透露，早在半年前，业内一些企业就已经与平安、平安方浩商讨如何通过平台优化房地产开发、销售和服务的产业链。

鉴于房地产众筹模式，冯仑还当场为每个人计算了一个账户。“现在融资成本约为10%。这部分资金可以通过众筹来节省。此外，传统营销费用约占3%至5%，加上其他成本节约，这在最终客户获得产品时就能感受到。收益一般在20%到30%之间。”

看似完美无缺的房地产众筹模式真的能通过利用开发资金前端来降低融资成本和锁定客户来拯救房地产吗？

万科副总裁张海的回答是:“我觉得压力很大。”在张海看来，房地产众筹模式的试验意义可能大于其实质。通过众筹，客户和开发商之间的界限将变得越来越模糊，开发商的“忙碌”和“愉悦”将消失。

一些市场人士强调，与近年来许多三、四线城市房地产开发销售中遇到的问题相比，市场风险已经显现。参与开发投资的小型散户投资者如果遇到市场风险，可能会损失所有资金。因此，这种方式对于房地产融资模式来说是锦上添花，但不足以颠覆房地产开发模式。

冯仑本人告诉媒体，包括视点房地产新媒体，在未来，整个市场进入下一步发展，市场细分是一个越来越重要的领域。市场分割是一种改进，但它不是所谓的颠覆和反击。“我的儿子和儿媳妇不一定攻击我，我已经娶了我的妻子。”

作为一种金融众筹，它自然承担着任何投资的内在风险。对于众筹，最重要的还是信誉。

“一旦众筹的公信力丧失，没有人会相信你，给你众筹。就像私募股权基金一样，私募股权基金在海外只有一次机会。如果你不能增加每个人的钱的价值，你将没有任何发挥。”任志强说。

因此，在风险防范方面，一个安全和良好的房子也有“左手”。平安方浩与大华基金在宣布成立众筹联盟的同时，宣布成立中国首只规模为50亿元的房地产众筹基金，这将为房地产行业在“互联网+住宅”新领域探索新的合作模式和机遇提供资金支持。