首个温州代建项目陷纠纷 绿城代建架构复杂

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本报记者苏轼报道杭州(房地产)和温州(房地产)乐清

绿城曾被绿城集团(03900.hk)董事长宋卫平分配到蓝城，并希望进行重组和上市，但由于其在温州的首个建设项目乐清绿城玫瑰园最近陷入股东权益纠纷，绿城被推到了风口浪尖。

乐清绿城玫瑰园是绿城集团实施轻资产发展战略以来乐清的第一个品牌出口项目。由乐清当地许多著名企业家投资，绿城负责整个建设过程。总建筑面积34万平方米，1645户。

3月17日，乐清绿城房地产开发有限公司(以下简称绿城房地产)98%的股权和236658.64万元的债权被杭州骏尔投资管理有限公司以11.2亿元的价格收回；随后在3月23日，乐清绿城玫瑰园的300多名大、小股东请愿，事件爆发。

《21世纪经济报道》记者从多次采访中了解到，大股东为中融国际信托的杭州君尔投资管理有限公司和被小股东指控与中融国际信托联手抽走资产的胡成宪，是拥有绿城地产17%股份的浙江埃克盛控股有限公司的法定代表人，是绿城地产的第二大股东。

目前，绿城玫瑰园已经关闭。股东重组与新政的出台不谋而合，这使得这座曾经计划成为乐清市基准社区的精品建筑不仅无限期复工，还错过了新政后难得的去转型窗口。

这个项目进展不顺利

2012年，乐清的房地产市场随着大盘明显转冷。绿城玫瑰园此时开盘均价为22000元/平方米，而相隔一条路的信心翡翠湾果断调整价格策略，均价降至3000元/平方米，18000 ~ 19000元/平方米，同时对老业主进行补贴。由于翡翠湾的平均住房面积超过180平方米，平均住房补贴为50-60万元。

绿城玫瑰园没有调整价格和补贴老业主，而是降低了配置标准，这导致了2014年业主的抗议。

自2014年7月中旬以来，一些业主开始“捍卫自己的权利”，因为他们没有降价，也没有减少住宅区的配套配置。2014年7月23日，25位业主来到玫瑰园销售展示中心，给我们写了一封信，说乐清绿城玫瑰园违背了自己的承诺，按照新样板房标准，装修是偷工减料。以交付标准低于4000元/平方米为由，要求开发商提供精装修工程量清单。

据乐清绿城房地产的一位交易负责人透露，该项目原本有8名股东，但股东们并不总是团结一致，于是发生了一场争斗。后来，300多名小股东不断加入，内部管理混乱，导致项目面临市场波动时出现失误。

《21世纪经济报道》记者询问乐清市国土资源局给乐清市地方税务局的信中提到，2011年在乐清注册的乐清绿城房地产开发有限公司(以下简称绿城房地产)中，绿城房地产开发有限公司出资1%，浙江千洲电器有限公司出资3%，乐清凤凰投资有限公司出资6%，新亚电子有限公司出资10%，宁波世纪现代贸易有限公司出资10%。 股份有限公司占12%，爱克生控股有限公司占17%，浙江翔盛房地产开发有限公司占51%。

随后，在2012年8月31日和2013年2月28日，绿城房地产的股权进行了转让。现公司股东为绿城房地产开发有限公司，占1%，乐清凤凰投资有限公司和绿城房地产集团有限公司，占98%。

为什么绿城玫瑰园的股东结构如此复杂？2011年，浙江翔盛房地产开发有限公司以23.935亿元的价格获得乐清市中心区易安地块国有建设用地使用权。平均每亩土地价格为1554.88万元，底价为9329元/平方米，为全市最高单笔成交金额。

当年，绿城组建了施工队，乐清绿城玫瑰园诞生了。该项目声称总投资超过40亿元。然而，在温州，投资很受欢迎，许多当地富人也倾向于效仿。该项目拥有一批大股东和一批小股东，小股东的数量也在不断增加。

根据上述绿城的内部人士透露，绿城代表其代理商进入温州，乐清绿城玫瑰园被选为第一个项目，主要位于乐清市中心，项目在当地的规模相对较大。

绿城集团品牌相关人士向《21世纪经济报道》记者澄清说，绿城与该项目没有股权关系，只是建立和输出管理和销售团队。

绿城代理建筑

自2012年以来，绿城一直专注于代理建筑业务。2010年9月，绿城成立绿城房地产建设管理有限公司，这是绿城两年来一直坚持的“代理建设方向”。绿城集团提供的最新数据显示，绿城已签约64个代建项目，总建筑面积1420万平方米，预计销售额1100亿元，预计总代建费60亿元。目前，有34个项目正在建设中

由于快速扩张，绿城拥有众多分支机构，如绿城房地产开发有限公司、绿城丁一公司等。

“在代理建设方面，绿城已经划分了很多子支出，绿城建设只是最早的平台公司。”一位绿城经纪人告诉《21世纪经济报道》记者，在这种情况下，很容易有很多王子。

据报道，绿城建设区总经理本人可以承接一些建设项目，可以使用建设品牌，但不能使用集团品牌，他的权限不受绿城控制。

重要的是，这些项目不需要支付给集团，但绿城将占据一点份额。“这些地区的老板出去接手的一些项目是由建筑集团控制的。在这一扩张时期，绿城部门的许多权力被授予主要由个人控制的高级行政人员，这将在某种程度上导致失去控制。”据上述知情人士透露，乐清绿城玫瑰园就是一个典型案例。

此前，绿城丁一房地产投资管理有限公司(绿城建设的子公司)总裁、绿城建设前总裁曹舟南曾经说过:“我们应该做我们擅长的事情，专注于绿城产品，抛弃沉重的资金负担，做轻资产公司……代建制是唯一不受资金限制的房地产开发模式。建筑利润约为7%，而绿城集团的项目利润率仅为9%。”

但事实是这样吗？至少乐清绿城玫瑰园项目目前还没有意识到这一点。上述绿城代理人告诉《21世纪经济报道》记者，由于过去两年的快速扩张，人力资源不足是一个大问题，很多人在达到一定资格之前就被提拔了，这也是导致绿城代理人内部管理出现问题的原因之一。