长三角房企生态调查： 房价上行压力待解

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本报记者苏轼上海(房地产)报道

根据creis的监测数据，上周全国22个一、二线城市的商品房交易面积环比增长4.9%，较前一周有所收窄，不到60%的城市环比增长。前一行业的交易量不如预期。

根据几个城市的数据，大多数新建住宅项目的销售价格保持在原来的水平，很少有开发商提价。金丰易居与友威联合研究中心的联合主任黄志坚认为，只有当交易量继续扩大，去转换时间明显缩短到供应紧张和供应短缺的地区，房价才有力量反向上涨。换句话说，在“供大于求”的情况下，房价没有上升的势头，只有下降的压力。

4月8日，徐汇集团董事长林忠在接受《21世纪经济报道》专访时表示:“2015年比2014年好，下半年比上半年好，但大多数城市仍需要12个月的去化学周期。供求比例已恢复到0.9-1的正常水平，需求将逐步释放。”

窗口期到了

上海的绿色平台是“3？30”，对楼市政策反应最快，迅速推出“春雷行动”，并承诺在4月6日24: 00前暂停提价。3月31日至4月7日，上海和苏锡常13个楼盘共售出157套，总成交额为11.18亿元。

据365家庭网的不完全统计，清明小长假期间(4月2日-4月4日)，长三角8个城市共售出1687套，其中苏州(房地产)和杭州(房地产)的成交量约为去年的三倍，南京(房地产)、芜湖(房地产)和常州(房地产)的成交量均大幅上升。

值得一提的是，杭州在清明节期间售出了351台，同比增长193%。一个重要原因是，在杭州，投资者重返市场的迹象有所增加。"超过20%的交易客户是投资客户."新生？东方福地的一名销售人员透露，该项目上个月底刚刚推出一批60平方的精装现房“雅舍”，至今已售出80多套。

杭州融创市场总监邵佳指出，4月将是房地产企业去工业化的窗口时期。新政在提振市场信心方面发挥了重要作用，有利于房企抓住窗口期。“信心比黄金更重要”。据统计，在小长假期间，杭州融创售出1.8亿元。

根据杭州融创的相关消息，望江楼、西溪荣庄、枝江一号的准现房中的大型单元显然卖得很好，而且大部分是自住改善的客户购买的。4月6日，望江楼售出3套精装大户型公寓，建筑面积达到或超过160平方米。

林忠认为，新政后的窗口期是一个多月，6月后大多数房企的新供应量将会减少。换句话说，今年下半年是去库存的窗口期。徐汇的一些项目已经开始涨价，这是根据市场供求关系决定的。

林指出，中国城市将出现分化的趋势，既有起伏。一线城市比其他城市恢复得更快，其增长率也高于其他城市。未来十年，中国的房价将形成一个价格体系，一线城市的平均价格将达到5万元，而三、四线城市的增长率很小。

现在说天气变暖还为时过早？

一个值得注意的现象是二手房出售和重新进入交替进行。德友连锁置业研究部主任卢启林透露，虽然上海没有取消限购，但贷款和税收都大大放松了，这是一个购买急需住房、改善需求替代甚至出售投资者的好时机。

这项新政降低了购买成本，也使这些投资者对市场前景的预期发生了很大变化。上市意向大幅增加后，一些业主还计划如何利用新政提高价格。按照上海市普通住宅总价标准，营业税税率为5.65%。新政出台后，2年以上、5年以下的普通住房可减免内环税费254，250元；内外环税可减免175，150元；外环以外的税费可减免129，950元，减免的税费由买方承担。免税的营业税去了哪里？

一个明显的现象是，在“新政”的第一天，位于普陀区的中远两湾城的许多房子都上涨了5%-10%。例如，一栋110平方米的房子的原价是355万元，但是房东把它提高到了375万元。然而，绝大多数的价格上涨是一些已经购买了2-5年的房子。例如，上述案例中的房屋已被房东购买超过3年。因此，业内人士预测，上海的潜在区域可能会出现一波交易。

暴涨的价格区间并非没有痕迹。据德友的连锁店刘魁介绍，一般来说，房东会把免征营业税当成空房价的一次暴涨。通常的做法是买卖双方协商以避免50%的营业税作为价格上涨，双方寻求平衡。这样的价格上涨在二手房市场上被高度接受。一些业主还将免税的营业税纳入到手价中。

上海许多二手房业主的报价分别上涨了20万至30万英镑。这些敢于率先进行价格调整的二手房大多是购买时间超过2年但不足5年的房子，价格上涨完全是因为“3？30新政”。两年以上不满五年的房屋进入市场时免征营业税，而在此之前，此类房屋必须缴纳5.5%的营业税。如果是500万元的房子，需要缴纳27.5万元的营业税。50%-100%的免税成为买卖双方博弈的规模。

业内大多数人认为，现在说房地产市场正在好转还为时过早，在长江三角洲地区消除高库存的压力将长期存在。例如，4月份，南京将有40多个房地产项目，总共将推出6000多套新房。苏州住宅的平均成交价约为9000元/平方米。在政策性住房和普通低价产品的共同影响下，平均价格较去年同期的1万元左右有所下降。无锡的大多数建筑继续走降价的道路。

值得注意的是，截至3月底，杭州市新建成商品房可供销售155，042套，比2月底增加1，118套，创下月末库存新纪录。即使在交易量正在回升的杭州，与节前相比，清明节的三天交易量还是下降了。例如，在假期前，营业额约为300台，在小假期的第一天，营业额下降到187台，然后在接下来的两天里，营业额一个接一个地下降到两位数。