2020年楼市将可能进入“生铁时代”

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专门提供房地产专业咨询服务的通策咨询有限公司董事长孙近日在三亚接受记者采访时表示，当房地产市场进入新常态时，房企应调整发展步伐，加快转型。他建议，在这个行业，它可以转化为商业房地产，工业房地产和养老房地产；在行业之外，你可以进行多元化的跨境经营或海外扩张。此外，他认为，住房企业应该在下半年的房地产市场加强三个竞争力:财务能力，经营能力和精准营销能力。

金、银和生铁

孙认为，此前房地产市场的繁荣不仅得益于当时充足的流动性，还主要源于中国住房短缺和人口红利。经过近十年的发展，中国房地产行业的供给速度已经大幅提升。事实上，自2010年以来，中国城镇住房短缺的时代已经过去，房地产市场已经进入第二阶段，可以称之为白银时代。到2020年，城市住房将出现总体过剩，届时房地产市场将迎来真正意义上的转折点，进入所谓的生铁时代。

根据同样的政策咨询以及官方的城市住房数据和人口普查数据，中国城市住房单元总数应约为2.1亿套，平均家庭数量约为1户。就总量而言，城市住房全面短缺的时代已经结束。据估计，到2020年，中国城镇居民每户将拥有1.1套住房。根据国际标准，当每户住房数量超过1.1时，城市住房将出现总体过剩。因此，自2010年以来，中国城市住房市场已进入“白银时代”，房地产市场已进入下半年，并将在2020年左右迎来一个真正的转折点。

房地产市场下半年的行业生存

同一政策咨询的研究表明，在下半年的房地产市场，或白银时代，与前十年相比，销售额和面积的增长率明显下降。然而，各种住房企业的生活条件也明显不同。

2004年至2013年，由于市场需求的强劲推动，中国商品房平均销售金额和销售面积的复合增长率分别为25.7%和14.7%。从2009年到2013年的最近五年，中国住宅销售额和销售面积的复合增长率分别为15.2%和7.7%。自房地产市场进入下半年以来，行业增长率开始下降。

其中，前20家房地产企业近五年销售额年均复合增长率达到29.9%，而同期全国平均销售额增长率为15.2%；销售面积年复合增长率达到22.7%，同期全国平均销售面积复合增长率为7.7%。近五年房地产50强企业年复合增长率达到30.9%(全国销售金额平均增长率为15.2%)，销售面积年复合增长率达到24%(全国销售面积平均增长率为7.7%)。重点房地产企业销售增速明显快于全国。

一般来说，上半年的楼市，市场的发展推动了企业的快速发展；下半年楼市，市场和房企增速下滑已成为楼市的“新常态”，行业库存继续增加。继续使用惯性增长的原始思路会导致企业经营风险的增加，企业需要接受市场环境的变化，调整战略。

孙认为，房地产业的白银时代有几个特点:一是单纯依靠高成交量实现大规模增长的时代已经过去，房地产业的发展趋于稳定。如果住宅企业继续采用粗放式模式来扩大规模，将会带来更大的风险。第二，住房企业必须转型，以寻求新的企业利润来源。

第三，市场焦点在下半年发生了变化，房地产市场的焦点从上半年的开发商转移到了下半年的买家。

住宅企业应加快转型

孙预测，黄金十年房地产市场的增长率将从10%下降到20%至个位数，这就要求房企适应形势，加快转型。

对于下半年楼市的住房策略，同一次政策咨询提出以下建议:

在城市布局上，对于一线城市来说，由于供给不足，住宅企业进入的热情很高，地价不断上涨，开发风险不断积累，因此应采取以利润为核心的策略。对于二线城市，由于土地供应充足，由于经济集聚效应和城市化，市场需求仍在以/0/增长。房企可以继续采用高周转率模式，但一些供过于求的二线城市应该谨慎。对于三、四线城市来说，大多数城市都面临着供应过剩的问题。对于少数经济基础较好、供需相对平衡的城市，房企可以适当进入。

在产业布局上，住宅企业需要及时调整产业布局策略，以提高市场风险

控制能力。首先，建议房地产企业涉足房地产以外的其他行业，实现业务多元化或海外扩张。近年来，中国房地产企业海外投资步伐逐步加快，绿地、碧桂园、万达、万科等房地产企业具有代表性。第二，行业内部的转型。在下半年的房地产市场，传统住宅市场的规模发展是有限的。商业地产、工业地产和养老地产是住宅企业转型经营的三大方向。

创造新的核心竞争力

根据同一政策咨询的研究结果，在下半年的房地产市场，竞争的核心将转向企业核心竞争力的竞争，即房地产企业的经营能力、财务控制能力和精准营销能力。

在房地产市场的黄金发展时期，出现了一个转变，即住宅企业的发展模式从资本和关系转变为品牌和管理。下半年，房企转型的关键在于通过互联网和金融工具整合运营、金融和精准营销能力三大要素。

在操作上，通过对消费者需求的准确控制和投资资源的整合，可以提高住宅企业的运营能力，同时也可以提高住宅企业的投资效率、成本管理和营销效率，从而降低成本，提高利润率。

房地产金融化是未来的发展趋势，是住房企业参与银行、保险等金融机构的低成本融资渠道；向资产管理公司转型，引入基金和轻资产战略，以及各方面的收益。整合市场资源，为业主提供小额贷款服务，延伸产业价值链的利益。

营销方式的转变已经从传统媒体(报纸和电视)转向互联网、移动互联网和微博、微信等新媒体；利用大数据等技术准确了解客户行为，利用新技术准确定位购房需求的第一个入口，从而提高购房客户的转换率。通过互联网和金融工具，整合它们。