千呼万唤始出20万+ 中粮瑞府地王到楼王的“步步惊心”

本篇文章2284字，读完约6分钟

观点房地产网

春天是百花齐放的时候。多套房产而非一套房产成为热门话题，这也成为北京高端房产市场活跃的证据之一。龙湖和圣晓8号融创农业展览馆盘古大观中和万柳书院？陈曦的原著...如果你唱歌，我就上台，否则它将成为北京奢侈品市场的新常态。

5月31日，备受市场关注的地产大王中粮瑞福项目于周日获得了住建委的预售许可证。视点房地产新媒体发现，在此次获批的50栋别墅中，19号住宅楼的4栋别墅的获批单价超过18万元/平方米。101号别墅的售价将高达213，427元/平方米。

中粮瑞福也成为首家批准单价超过20万元/平方米的顶级豪宅。别墅总面积832.67平方米，总价约1.7亿元。

雅豪机构营销总监郭毅在接受视点房地产新媒体采访时表示，“现在北京不再控制预售价格，开发商可以根据他们的报道批准。”最近，流动性明显放松和从股市套利资金投资房地产都成为促使高端市场站起来的重要积极因素。

国王解开的机会

除上述19#住宅楼外，本次中粮瑞福批准的房屋均为400-700平方米的独栋房屋，批准单价为84733元/平方米至99953元/平方米。

据了解，该项目已于2015年5月15日开放了一个样板间，声称以当代中国建筑(601668，古巴)为基础，将花园和豪宅的概念重塑为当代别墅产品。此前，相关房地产电子商务网站的信息显示，中粮瑞福推出的独栋别墅面积为770-1400平方米，地上两层，地下两层。平均价格有待确定，空白被移交。

各种迹象表明，这个自2013年以来一直被戴上土地国王帽子的项目，正在迎来一个解决问题的绝佳机会。

据雅豪机构统计，2015年4月，北京售出别墅208套，成交面积6.37万平方米，同比分别增长61%和51%，同比分别增长53%和47%。同时，它也创造了今年新的月营业额。此外，4月份公寓奢侈品成交量大幅上升，北京高端住宅市场已全面复苏。同时，北京别墅市场4月份的平均成交价为35266元/平方米，比上个月上涨7%

5月份，几个总价较高的大订单被售出，这让北京奢侈品市场的营销经理们逐渐获得了信心。中原地产首席分析师张大伟提供的数据显示，在北京楼市历史上，共有5处成交量超过2亿元人民币的住宅物业，其中一套分别在2010年、2013年和2014年售出。今年，仅在5月份，就售出了两套，同时创下了3.1亿元的最高总价纪录。

据资料显示，这两套是整体面积较大的独栋别墅，两套房产分别是:海洋？拉维7#住宅楼，单价高达103905元/平方米，总价为2.18亿元；另一栋独栋别墅是财富大厦100号楼。虽然单价只有64233元/平方米，但总面积为4834平方米，所以总成交价高达3.11亿元。

郭毅向视点房地产新媒体指出，“顶级豪宅的收益一方面取决于经济基本面，另一方面取决于货币政策。虽然目前的经济基本面不是很好，但中国宽松货币政策的背景已经非常清楚。RRR的两次降息和三次降息让市场流动性更强。对于顶级奢侈品买家——财富阶层，他们会分配资金。能力更强。”

与此同时，新一轮牛市的到来给房地产业带来了新的机遇。海洋房地产开发一部市场总监徐海伦表示，随着本轮牛市的发展，股市将造就一批新富。一旦股市年底持平，房地产就是股市获利的主要方式之一，改良产品将从中受益。第四季度，北京鼎好市场将迎来交易高峰。

中粮“如履薄冰”

尽管中粮地产(000031，古吧)是一个以中国字为龙头的中央企业品牌，但在中小房企中并不突出。相反，他受到了土地国王的束缚。

2013年7月23日，中粮地产购买了北京市朝阳区孙河乡西店村的hij地块，建筑面积81700平方米，平均建筑面积28881元/平方米。如果扣除交易条件中包含的33000平方米的公租房，该地块的平均楼面价格将达到48444元/平方米。

自2012年以来，龙湖地产、泰和集团(000732，股份)和首开股份(600376，股份)先后在上述区域获得土地。出售土地的底价为龙湖地产20，158元/平方米，泰和集团28，559元/平方米，第一股25，930元/26，358元/平方米。当时，该地区可比项目的价格约为45000-60000元/平方米，因此许多市场参与者和经纪分析师认为该项目难以实现盈利。

一些分析师指出，中粮地产在2012年土地市场低迷时没有购买新项目，在2013年土地市场繁荣时购买高价地块，凸显了公司土地储备不足的困境，反映出公司缺乏把握市场节奏的能力。

“中粮地产的业务分布在北京、上海(房地产)、天津(房地产)和南京(房地产)等10个一线和二线城市。这些城市一直由万科、中海、龙湖等一线房地产企业主导。公司既没有发展能力优势，也没有资本优势。很难获得低成本项目。”

此外，资金短缺一度成为制约三和王迪发展的瓶颈。收购土地当年，中粮宣布将与中信新城资产管理有限公司合作开发三和“王迪”项目。2015年4月23日，中粮瑞福项目公司向中信银行(601998)申请开发贷款7亿元。

此外，视点地产新媒体回顾了中粮地产不久前发布的2015年第一季度报告。期间，公司营业收入约为6.49亿元，同比下降33.22%；上市公司股东应占净利润约为7193万元，同比增长7.29%。

相关分析师指出，收入下降的主要原因是本期商品房销售结算收入较前期有所下降。归属于公司的净利润的增加对金融资产的出售贡献很大。扣除非经常性损益，中粮地产2015年第一季度上市公司股东应占净利润约为-8491万元，同比下降237.14%。

“目前，中粮地产的收入和净利润正经历一个严峻的时期。在王迪项目投入市场两年后，这种情况有望得到改善。”