仓储物业投资前景看好 门槛却很高

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随着城市化的不断发展，市场对高品质仓储空房的需求不断提升。

随着电子商务的快速发展，许多商店都受到了冲击和影响，但是用于存储货物的仓储属性得到了更好的发展。城市土地研究所和普华永道联合开展的一项调查显示，2015年，物流设施是整个亚太地区最佳的投资和发展机会之一。《2015年亚太房地产市场新兴趋势报告》指出，工业地产在中国房地产投资领域前景最好。不过，业内人士表示，虽然仓储地产的投资前景看好，但至少需要1000万元才能进入市场，因此个人投资者仍占少数，但未来将吸引更多资金雄厚的投资者。文字/图片:《广州日报》记者刘丽琴

有一个特定的标准输入阈值在数千万

调查显示，尽管有许多媒体报道，中国房地产市场已显示出疲态，但中国仍是工业房地产投资者的首选。中国工业地产的繁荣部分是由于中国电子商务的快速发展。城市化的不断发展和零售量的两位数增长推动了空对高品质仓储的市场需求，从而为日益强大的零售业，尤其是电子商务提供了支持。无论是传统的商业模式还是蓬勃发展的电子商务，仓储都是商品流通的重要环节。因此，许多投资者将投资重点放在仓储物业上，这比住宅和写字楼物业投资更省心、更省力。然而，业内人士表示，并不是每个人都有能力投资仓储物业。

仲量联行华南工业地产部主任张宁表示，对于行业而言，仓储地产有一个具体的概念，主要指的是产业性质。根据建筑高度、层高、荷载、卸载平台、设施等指标进行分级，总面积超过10000平方米。目前，大多数机构和公司投资于仓储物业，包括许多海外基金，而个人投资仍然是少数。即使有，那也是因为他们从事的是物流行业。对此的理解和需求的主要形式是先租下整个房产，然后再单独出租。然而，一些小投资者购买了房产，并把它作为仓库出租出去，空的房间不属于这一类。目前，广州的仓储物业主要集中在黄埔、花都和南沙，平均租金为26~30元/平方米。部分硬件设施租金较好，可达35~36元/平方米，售价在4000 ~ 5000元/平方米左右。购买一套面积约10000平方米的单元房的门槛是几千万元，所以大部分都是企业投资，个人投资者相当少，但发展前景仍然看好。

稳定的投资收入吸引了开发商投资

零售业对质量优良、位置优越的配送中心的需求，凸显了中国仓储库存的长期短缺。过去，中国的仓储设施专注于服务出口市场。随着国内经济的繁荣，对现代物流中心的需求不断增加，以支持国内市场的发展。然而，大多数国内仓储设施已经过时，不能满足现代企业的需求。最近，中国仓储协会预测，中国约有7亿平方米的仓库，但仲量联行预测，中国只有约4000万至5000万平方米的新仓储设施。

数据显示，2014年，广州土地流转超过841亿元，其中工业用地15.24亿元，仅占1%左右。世邦魏理仕(CB Richard Ellis)的研究报告显示，中国优质仓储物业的平均租金已连续18个季度上涨，仓储物业的投资回报率超过写字楼、商场和高端住宅，在房地产市场排名第一，而广州的仓储物业市场与中国基本相似。

张宁表示，仲量联行于2007年开始成立工业地产部门，发现空仓库物业的入住率较低，租金水平保持稳定增长。由于很多企业签订了5~10年的长期租赁合同，投资收益相对稳定，广州的很多开发商也将投资的目光转向了这个地方，但工业地产的范围其实可以看得更广，除了仓库物业和工业园区，还可以开发更多的使用功能。

一些业内人士表示，开发商获得土地的难度越来越大，这是通过发展工业园区来降低征地门槛的一个好办法。虽然工业园区的投资收益不能与住宅地产相比，但如果开发一些商业地产，可以为工业地产提供一些补充。