35城楼市“存销比”呈现倒U形 房企去库存压力仍不低

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许多房地产企业高管告诉《证券日报》记者，由于2014年销售规模的挤压，今年房地产企业加快项目周转、快速回笼资金仍是一项重要任务。

“2015年，预计主要城市的去库存压力将继续得到有效释放。”上海市一居研究所研究员严跃进告诉记者:“2014年下半年，35个城市新建商品住宅的比例大幅下降，去库存化速度加快，但上半年普遍悲观。因此，在2015年，各大城市仍将把减少库存作为房地产市场发展的一个重要目标。”。

根据上海市一居房地产研究所1月14日发布的《2014年新建商品房库存报告》，根据年度数据，2010年至2014年的五年间，35个城市呈现供过于求的趋势。

世茂集团副总裁蔡雪梅对《证券日报》记者表示，在供过于求的市场，“找房子”的“黄金时代”已经结束。面对行业利润率的全面下滑，下一个考验是开发商如何在“白银时代”找到“黄金”利润增长点。

“存销比”呈倒U型

截至2014年12月底，上海亿居房地产研究所监测的35个城市新建商品房总存量为2.8124亿平方米，与11月份基本持平，同比增长15.4%。

对此，严跃进认为，为了冲刺年度业绩，一些城市的房地产企业已经加大了规模。随着房地产市场的交易持续升温，这种新的供应已经得到有效消化，库存处于高度盘整状态。他表示，总体而言，2014年，35个城市新建商品住宅存量呈现“先升后降”的趋势，而衡量存量去库存周期的存量销售比呈现“倒U型”趋势，即上半年去库存速度继续放缓，下半年继续加快。

然而，根据年度数据，在2010年至2014年的五年期间，35个城市呈现供过于求的趋势。其中，2010年的供需差异相对较小；2011年表现出相对明显的供过于求的局面，这与限购政策环境下买方入市步伐的中断有关；2012年，在市场复苏的趋势下，供需双方的市场进入步伐加快。与2011年相比，交易量增幅更大；2013年，市场持续火爆，呈现出供销两旺的良好态势；2014年，市场的供给和需求进入速度都低于2013年，但好于2010 -2012年。

在这种市场背景下，35个城市的房地产市场的库存规模整体上一直在上升。截至2014年12月，35个城市中有29个城市的库存同比增长。其中，福州、南京、九江分别增长77.8%、54.0%和46.0%。

“显然，房地产的快速增长期已经结束。现在土地成本越来越高，开发商的资金压力太大。在供过于求的市场挤压下，一些房企将面临被并购所淘汰的命运。”一位房地产企业的高管直言不讳地告诉记者，如果不严格控制收款率、负债率等财务指标，即使是数百亿元规模的房地产企业也会出现问题。

住房企业的去库存压力仍然不低

根据上述报告，截至2014年12月底，一、二、三线35个城市新建商品房总存量分别为3900万平方米、2.0075亿平方米和4149万平方米，同比分别增长1.0%、-0.4%和1.2%，同比分别增长33.8%、12.4%和15.8%。

从储销比来看，2014年12月，一线、二线、三线35个城市新建商品房的储销比分别为12.6个月、13.7个月和21.2个月。对此，严跃进认为，总体而言，一线城市的去库存化速度快于二线城市，二线城市的去库存化速度快于三线城市，但三类城市的趋势基本相同。特别是从目前来看，一、二线城市的存量比相对较小，这使得2015年这些城市房价反弹的迹象越来越明显。

更重要的是，从同比增长来看，一线城市的库存规模仍然过大，这就要求一线城市在2015年积极去库存。另一家中原地产集团监测的数据也反映了房地产企业在2015年将面临的去库存压力。据中原地产研究部统计，截至1月15日，37家上市房地产企业公布了2014年销售业绩，销售额总计16625亿元，同比增长17%。

然而，中原地产首席分析师张大伟强调，虽然整体销售业绩增长了近20%，但这些企业的年度任务很差，近60%的房地产企业实现了年度销售目标。

有鉴于此，许多房地产企业高管认为，虽然政策叠加会释放一些好处，但2015年仍不是开发商放松的时候。2013年，大量土地被收购，2014年，市场形势表明，库存难以消化，许多企业预计，2014年推向市场的商品量将在2015年释放，这将增加2015年房地产企业的去库存压力。因此，“去库存化”仍然是今年房地产企业的一项重要任务(王立新)