“新常态”下楼市能否实现软着陆

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即使北京、深圳等一线城市取消限购，这项政策对房地产市场的整体影响也将微乎其微。

在2014年底房地产市场出现企稳迹象后，2015年能否继续复苏受到市场的广泛关注。中国社会科学院发布的《中国住房发展报告(2014-2015)》指出，2015年房价将以软着陆为主，限购政策可能会完全取消，一级房地产市场有望在下半年复苏。从长期来看，房地产市场将呈现更长、更慢、更深的“L”型调整，中速增长将成为未来房地产市场发展的新常态。

房地产对经济的影响已经减弱

对于一线和二线城市的复苏，看涨已成为2015年市场的普遍声音。房地产专家杨红旭直言不讳地表示，“一线城市将在2015年崛起。”业内大多数人预测，2015年房地产对经济的影响将明显减弱。这一判断主要是基于最近各种数据的恢复。

在过去的一年里，进入2014年10月后，全国房地产市场连续数月陷入低迷，交易量真正开始回升。其中，一线城市作为房地产市场的风向标尤为明显。从数据来看，creis显示，10月份42个主要城市的营业额达到2416万平方米，比上个月增长12.6%，创下全年新高。此外，根据能更准确反映房地产市场走势的30个大中城市的销售面积数据，11月份同比增速转为正增长。

CICC首席经济学家洪亮预测:“2015年第二季度，统计局商品房销售面积同比增速也将转正。鉴于商品房销售回报对房地产投资的积极影响，2015年房地产投资增速可能超出预期，同比增幅可能达到10%。”

在一系列微调政策的推动下，2014年10月以来，商品房交易面积增速有所提高，这一势头仍在继续。根据以往的经验，在房地产销售周期的转折点附近，30个大中城市的本地销售数据比全球数据响应更快。

调整仍然是房地产市场的基调

那么，一、二线城市的销售会不会有所改善，从而带动三、四线城市的发展？

由于一线城市的商品房销售量约占全国销售量的10%，一线城市商品房销售增长率的提高几乎没有争议。2014年11月，北京和深圳的商品房销售面积同比增长13%，但市场对三、四线城市的销售改善表示怀疑。专家认为，根据过去的数据，目前一线城市的销售复苏可能是三线和四线城市销售改善的前兆。背后的逻辑可能是，货币政策是一项总体政策，如果货币政策发生变化，将对不同城市的销售产生影响。三、四线城市有可能在今年下半年走出上升趋势，但应该注意的是，这些地方的潜在供给仍然太大，所以我们不应该盲目乐观。经济学家马光远表示，他对三、四线城市的房地产前景不太乐观。他承认，未来只有20%的城市住房具有投资价值，而这20%将出现在一线和二线城市，即使按揭政策微调，这20%也会受益。

然而，已经逐渐证实，一线、二线、三线和四线房地产市场的趋势差异显著。根据中国指数研究院发布的报告，2014年中国房地产市场进入调整期。受前期征地和新建设的影响，市场供给增加，进入市场的需求放缓。在供大于求的压力下，房价在2013年结束了上涨趋势，大部分城市的住宅均价下降，不同城市的价格走势存在明显差异。

据业内人士称，尽管今年年底一线城市的房地产市场明显回暖，但大多数三、四线城市仍面临去库存化的压力。2015年，大多数城市的房地产市场将结束多年来供过于求、房价单边上涨的局面。市场已经进入相对供求平衡，甚至开始进入供过于求的局面。同时，行业门槛也在不断提高，自愿退出并寻求并购的中小开发商数量不断增加，大开发商有机会提高行业集中度。

一些分析师认为，在当前整体疲软的背景下，持续调整将是今年楼市的主调，房价很难在短时间内大幅反弹。

城市与竞争力研究中心主任、《住房绿皮书》主编倪鹏飞表示，今年的住房市场将呈现出双重分化趋势:一是一二线城市的分化与调整，一二线城市需求旺盛，消化速度快，调整时间短；三、四线城市需求弱、供给大、消化慢、调整时间长。第二，短期调整和长期调整的区别。从目前情况来看，仍有短期调整的可能，而长期调整需要较长时间。在双重分化的状态下，很难走出衰退，整体表现疲软。然而，一些一线和二线城市，尤其是一线城市的调整和恢复，可能在2015年实现。

限制购买退出和回归市场监管

在房地产市场低迷的时候，限购和限价的调控政策在全国范围内相继放松。在曾经发布限购令的46个城市中，只有五个城市，即北京和三亚(房地产)仍在坚持限购令。去年底，上海(房地产)即将放宽限购政策的传言，让市场预期一线城市将完全退出限购令。

倪鹏飞认为，今年一、二线城市的房价很可能会继续下跌。随着房地产市场的不景气以及支持住房消费的调控政策的主要方向发生变化，仍坚持限购的五个城市有望在今年内完全放开。一些专家指出，房地产市场将更多地通过市场价格而不是行政手段来调节市场供求。

“今年在一线城市放松限购的可能性是存在的，但不太可能完全取消。”然而，叶巍我爱我家(博客、微博)集团副总裁胡景晖表示，即使北京、深圳等一线城市取消限购，这项政策对房地产市场的整体影响也将微乎其微。

事实上，即使购房限制完全放松，房地产市场也很难再现过去“黄金十年”的快速增长。此外，2015年，一线领先的房地产企业不再简单地追求规模的全速扩张，而开始认为，如果他们是内生增长，而且是“质量”，这将成为全年的主旋律。

倪鹏飞认为，推出密集救市政策对缓解市场恐慌、避免房价硬着陆有积极作用。但是，在住房投资收入低、住房供应相对过剩的环境下，即使政府大力刺激，房地产市场也会失去活力。因此，为应对住房市场的调整，政府应首先引导市场预期，加强宏观调控，稳定住房消费；其次，要加快改革，为市场发挥决定性的监管作用创造环境；最后，要培育新的增长点，充分发挥房地产对经济增长的促进作用。