小区停车收费合理性遭疑 律师:物业合同或存霸王条款

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中新网3月18日电(马蓉，房地产频道)近日，一篇网上流行的质疑住宅区停车收费合理性的文章引起了人们的关注。文章称，《物权法》规定停车位归业主所有，物业无权收费。住宅区应该交停车费吗？物业收费行为合理吗？这已经成为许多业主心中的疑问。

对此，业内一些律师指出，从做生意的角度来看，物业公司向社区业主收钱，然后提供服务是可以理解的。然而，在开发商垄断住宅物业选择权的背景下，许多物业公司在服务合同中设置了消费“陷阱”，通过设置霸王条款为公司谋取利益。

住宅区应该交停车费吗？

最近几个月，一篇题为“今天，我发现社区的停车费还没交！”该帖子在微信朋友圈被广泛转载。文章认为，《物权法》规定停车位属于业主，业主无权收取。一些住宅小区的业主还报告说，"当你买房子的时候，你已经支付了公摊的面积费，而你却要收取停车费？"

中信网房地产频道发现，2007年10月1日生效的《中华人民共和国物权法》对小区业主的建筑物所有权做了如下规定:业主在道路或其他场地上的停车车位归业主所有。此外，社区内规划的停车空间和车库应首先满足业主的需求。

这是不是意味着在你自己的社区停车不应该付费？秦冰房地产律师集团的律师徐斌在接受中信网房地产频道的采访时说，住宅小区有各种各样的有产权的停车位，这也决定了业主是否应该为停车位付费以及谁应该为停车位付费。

徐斌介绍说，有些产权是以开发商的名义在住宅小区停车位上，开发商可以把停车位卖给业主自己，也可以自费出租。此外，如果开发商不申请产权证，一些公共区域的停车位应属于所有业主。

然而，即使对于公共区域的停车位，许多律师认为，由于不是所有的车主都拥有车辆，占用公共停车位的车主也应该支付停车费。

物业收取社区停车费背后的逻辑

那么，住宅物业有权在公共区域收取停车费吗？“小区内的停车位不在物业名下，但物业无权向业主收取停车费。”徐斌说，从做生意的角度来看，物业公司从社区业主那里收钱，然后提供服务，把社区建设得更好。“向车主的公共停车位收钱，然后把钱花在车主身上，这是可以理解的。"

这也是业主的解释:公共区域的停车费不是租金，而是管理费或服务费，如管理停车设施和维护停车秩序。

另外，徐斌认为，前期与业主签订的物业服务合同通常为物业在公共区域收取停车费提供了保障。“物业服务合同往往会给消费者留下一个陷阱，这相当于默认收取停车费，而产权仍属于业主。”

一位住宅小区业主还透露，他在前期签署的物业服务合同确实表明，物业公司可以以一定价格出租或出售小区内的停车位，但对于如何使用收取的停车费以及物业提供的服务没有明确的规定。“这种物业服务合同大大增加了业主的义务，减少了物业方的义务。它应该属于霸王条款合同，但它仍然需要由法院来确定。”徐彬说道。

如何解决住宅区停车收费纠纷频发的问题？

令更多业主不满的是，在这个“霸王条款合约”下，很多住宅物业收取停车费后，所提供的服务并不理想，业主与物业之间的纠纷也时有发生。在业内人士看来，这与中国的财产委托流程模式密切相关。

据业内人士透露，中国大部分住宅小区的物业公司不是通过市场竞争“择优”的，而是开发商在售房前成立物业公司，并以此作为默认物业来启动小区的运营和管理。这也意味着许多房地产公司的“霸王合同”已经成为买房的附庸条件。

在徐斌看来，停车费可以给开发商指定的物业公司带来很多好处，而且几乎都进入了物业公司自己的腰包。“有了物业费，小社区一年有一百万，大社区有几千万。”

徐斌认为，为了遏制住宅小区停车费等纠纷频发，有必要打破开发商对物业公司选择的垄断，让住宅小区停车费的“利息”正常进入市场，使物业之间存在一定的竞争。“在许多国家，开发商向业主出售房屋，业主成立行业委员会管理社区，行业委员会自行选择合适的物业公司，许多收费纠纷将得到解决。”(中信。房地产频道)