以房养老保险遇冷

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白的照片《你留着房子，我来养老》，听起来像是家庭中孩子和老人之间的约定，但实际上是一种新的养老模式。作为中国第一个“以房养老”的保险，“幸福人寿保险”作为“幸福之家(A区)”老年反向抵押养老保险的产品，经过10个月的试点，已经正式进入中国人的生活。

业内人士认为，中国正在进入老龄化社会，老年住房可以为中国老龄化社会提供额外的养老保障。以住房抵押贷款换取养老保障为没有子女或需要子女赡养的老年人提供了新的选择。

然而，自去年7月中国保险监督管理委员会决定在北京、上海、广州和武汉开展老年人住房试点项目以来，已经过去了近10个月。然而，由于受到房地产继承、抚养子女和预防老年等旧观念的限制，这种模式目前的接受度仍然很低。至于保险公司，很难预测未来价格的涨跌。住房养老保险产品仍是高风险的“业务”，许多公司仍在观望。

高级理财规划师闫涛介绍说,“住房养老保险”不同于公共概念中的“住房养老保险”,是指已经拥有房产产权的老年人将房产产权抵押给银行、保险公司等金融机构，然后每月或每年从金融机构领取“养老金”,并继续获得房屋的居住权，负责维护直至借款人死亡。借款人死亡后，金融机构获得该房屋的产权，并将其出售、出租或拍卖。收益用于偿还贷款本息和享受房地产增值。

受限制的传统观念

“老年住房”虽然可以提高被保险人晚年的生活水平，但也会使被保险人承受“一事无成”的心理压力。从根本上说，这与传统文化有冲突

“老年住房”是指拥有住房的老年人将房屋的产权抵押给银行或保险公司等金融机构，金融机构根据房屋的预计价值减去预计损失和预付利息，将房屋的价值除以老年人的预期寿命，并每年或每月向被保险人支付现金，直至其死亡，相当于提前支出房屋的销售款。当被保险人得到现金时，他继续获得在房子里居住的权利，并负责房子的维护。被保险人死亡后，相应的金融机构取得该房屋的产权，并将其出售、出租或拍卖，从而获得该房地产的增值部分。它也被称为“反向抵押贷款”，因为它的运作过程就像反向抵押贷款业务，就像金融机构通过分期付款向借款人购买房屋一样。

以住房养老为新的优惠政策，缓解人口老龄化，为老年人提供更好的养老补贴。它的实施引起了许多人的注意，而这一改革实际上挑战了许多中国传统观念。在中国人根深蒂固的观念中，“存你的心，留给后代去培养”，许多老人会选择在一百年后把一切留给他们的孩子。如今，政府的“为老年人提供住房”的政策要求老年人抵押他们的住房，因此他们很难在一生的辛勤工作之后为他人保留一所房子。

关键在于“以房养老”的前提下，老年人必须将拥有全部产权的房屋抵押给保险公司。据估计，中国许多老年人不能接受这一点。

“就像上海和北京的高房价一样，年轻人几乎不可能靠自己的收入买房子。父母不会为了生活舒适而把房子抵押给保险公司。”《国际金融新闻》记者在采访中了解到，“在国外，孩子成年后在经济上是独立于父母的，但中国人几代人之间的“经济账户”就不那么清楚了。”即使孩子是成年人，结婚和买房也能得到父母的大力支持。许多老年人觉得，如果他们的孩子没有时间照顾他们，他们可以去养老院，出租他们的房子，用租金来支持老年人。最好把房子留给保险公司。”

南开大学经济学院风险管理与保险系教授朱明来认为，虽然“以房养老”可以提高被保险人晚年的生活水平，但也会使被保险人承受“一事无成”的心理压力。从根本上说，它与传统文化相冲突。“总的来说，这种商业模式只适应特定人群的需求，要把它推开并不容易。保险公司在开发产品时也应注意客户分层。”

自中国保监会发布“逐户养老”试点意见以来，只有一家公司申报了产品，其他公司则在观望。鉴于这种情况，中国保监会有关负责人认为，这不是一个利润丰厚的市场，老年人问题非常复杂。如果处理不好，这将是一个大问题。观察者希望有人会先吃螃蟹并探索道路。“毕竟，它是第一个产品，不可能是完美的。但它至少给了人们另一种选择。”

此外，中国社会科学院社会学研究所副研究员谢玉峰认为，目前群众对保险业的信任度低，也是实施“老年住房”的障碍之一。“住房是大多数老年人最重要的财产，他们不会轻易抵押房子。”同时，由于政策还处于试点阶段，市场上缺乏成熟专业的商业组织来开展这项业务，很难在组织和客户之间建立良好的信任关系。

谢玉峰承认，“老年住房”的前景可能并不明朗。他认为“挨家挨户养老”更适合手中有多种财产的老年人。“基于中国的传统文化背景，家庭养老和机构养老不可避免地成为主流的养老方式。”挨家挨户的养老金“只是一种有用的补充。”

在传统的家庭观念中，子女是老人财产的直接继承人，而在“以房养老”的模式中，老人用房屋抵押来养老，这意味着子女将不再拥有老人不动产的继承权。当传统的养老方式被打破时，老人和孩子之间的问题将不可避免地出现。正因为害怕与子女疏远，长者对是否选择“长者住屋”有所顾虑。

上海大学社会学教授曲认为，这没有必要。“现代社会充满了激烈的竞争。孩子们应该靠自己的努力过上幸福的生活。老年人的住房将用于老年人。这将消除一些孩子对父母的依赖，但有助于培养他们的独立意识。”在屈看来，对于实行“户对户养老”的家庭来说，老年人的养老有着重要的经济补充作用，子女的经济负担减轻了，他们有更多的闲暇时间陪伴老年人，这在一定意义上有利于老年人的精神赡养。

房地产市场趋势不明

在评估未来住房价值时，将根据人口老龄化程度、区位规划等因素设计风险系数。中国的房价受政策因素影响很大，在评估房价时没有办法考虑政策因素

在接受《国际金融新闻》记者采访时，一位寿险相关从业人员承认，“反向抵押养老保险”可以解决养老问题，但也面临许多矛盾。“首先，存在住房升值或贬值的问题。如果房屋继续升值，被保险人及其家属可能会提出异议；如果房屋贬值，保险机构不愿意承担因房屋贬值而造成的损失。”

据《国际金融新闻》记者了解，幸福生活“幸福家园至宝”的基本养老保险金额是以抵押房屋的评估价值为基础，在考虑抵押房屋的折价、长期预期增值、被保险人的预期平均寿命、利率和终身支付成本等因素后确定的。一旦确定，就不能改变。根据“幸福宝贝”的保险条款，幸福生活将选择并委托具有国家一级资质的房地产评估机构与老年人一起进行房屋评估。

根据《幸福之家-财富》的保险费率表，以有效保险价值500万元的70岁男性老年人为例，扣除递延年金保费(每年约3万元)和保单管理费后，老年人的月养老金约为1.85万元。

“保险后，老年人可以领取终身固定养老金，不受房价下跌的影响；公司在一定限度内承担被保险人寿命所带来的超额赔付。”《幸福生活》相关负责人表示，《幸福宝贝》的优势在于在养老金金额中已经考虑了房子的预期增值收入；保险公司的抵押收入将在偿还养老保险、扣除利息和其他费用后返还给老年人的继承人。

也就是说，如果你愿意，房子是你自己的。

对于公众最关心的房价变化和住房收入，《房来宝》的产品条款明确指出，保险公司不参与房产增值收益，而是承担房价下跌和长寿赔付的风险。也就是说，在投保后，老年人可以获得终身的固定养老金，而不受房价下跌的影响。老人去世后，保险企业处置房地产所得收益优先用于支付养老保险费用，其余部分返还给老人的继承人。此外，保险公司还在一定程度上承担了被保险人长寿带来的超额赔付。

“老有所居”结合了保险和房地产，如何进行有效的风险管理和控制？对此，对外经济贸易大学副教授徐认为，风险的关键问题在于房地产的估值。许指出，一旦房价下跌，对保险公司、银行和个人来说都是一个大问题。银行和保险公司害怕参与这样的损失，有必要合理设计系统，使人们没有后顾之忧。此外，许还提出了“70年产权”的问题，这也是人们普遍关注的问题。他说，如何处置70年后的房子，未来的产权将是一个大问题。

显然，房价波动不是唯一的风险因素。许也提出了两个问题。一是完全独立的产权和不动产处置问题，即未来继承人和保险公司之间可能会就不动产的价值发生争议，并且不动产的处置不能一致；第二，房子中间发生事故的风险，老年人的权益很难得到保障。

而“老年住房”是“反向抵押”，即被保险人将现有住房抵押，保险公司根据房屋评估价格和被保险人的预期寿命计算出每年需要返还给被保险人的保险金。保险公司最终将享有房屋的产权，未来房屋升值幅度将会很大，这将有利于保险公司，但保险公司也将承担房价可能下跌的风险。

因此，住房价值评估是“以房养老”的第一关。我们如何提供可信的评估价格？一位保险公司官员说，每年或每月返还的养老金金额应该是房屋评估价格和未来寿命的除数。将来，房子卖了以后应该会有一点盈余，这样保险公司就可以从中分一杯羹。然而，很难判断未来房价是涨还是跌。

保险公司的人也说，对被保险人来说，就是把房子抵押给保险公司来实现，保险公司和被保险人都在玩游戏。对未来经济形势和房价变化的判断存在很大差异。也许被保险人认为房价会大幅上涨，一旦价格定得很低，他可能会认为自己会遭受损失。房屋估价过高，且房价波动较大，因此保险公司将承担更大的风险。“这是对保险公司的考验。”

一位评估师指出，一般来说，在评估未来住房价值时，会根据人口老龄化程度、区位规划等来设计风险因素。中国的房价受政策因素影响很大，在评估房价时没有办法考虑政策因素。

向海外模特学习

作为对其他养老方式的补充，“逐户养老”更适合于拥有两处或两处以上房产、没有子女或不涉及继承问题的老年人，是一种“利基”养老方式

“老年住房”在中国是一个新生事物，但在美国、日本、新加坡等发达国家已经实施多年，成为老年人收入来源的重要补充和组成部分。随着老龄化问题越来越受到重视，发达国家“老年住宅”的经验和教训值得借鉴。

美国是最早实施“家庭养老”的国家之一。经过几十年的发展，它已经建立了世界上最大的灵活的“家庭养老”体系。美国开始试行“逐户养老”模式，随后欧洲国家、日本、新加坡等国家纷纷效仿。在过去的20年里，“逐户养老”模式逐渐成熟。目前，美国、加拿大、英国、新加坡等。都有自己的"挨家挨户养老"服务体系，并积累了相当丰富的操作经验。

美国的“逐户养老”模式也被称为“反向抵押贷款”，发放给62岁以上的老年人。贷款有三种类型，前两种与政府行为有关，后一种由金融机构处理。

第一种是美国国会认可的由联邦政府担保的“反向抵押”贷款。美国大约90%的“反向抵押贷款”属于这种类型。第二种是政府担保的“反向抵押”贷款，由美国国家抵押协会办理，有固定期限。此外，在获得贷款之前，老年家庭必须搬家并执行贷款偿还计划。第三种是独家“反向抵押”贷款，由不同的公司推出，根据客户群体有一定的差异。贷款对象的资格无需政府批准，属于个人理财产品。这样，贷款机构和家庭可以共同享受住房增值收益，但贷款机构需要保留25%-30%的住房资产作为偿还贷款的担保。虽然这减少了贷款额，但却有利于居民从住房升值中获得收入。

从发达国家“为老年人提供住房”的经验来看，有必要为老年人提供可靠的保障和灵活的贷款和赎回安排，这离不开政府的保险和背书。然而，由于贷款周期长、风险高，如何防范和控制政府保险背后的风险，尤其是当一国经济遭遇重大危机和大量违约事件时，仍然值得警惕和探索。

“老年人住房”在美国已经实施了15年多，已经形成了实施的实践基础。首先，老年人很容易变得“房子里有钱，现金里没钱”。他们的孩子独立后，他们需要现金养老金；其次，国外财产价值评估和保险金融体系相对健全，消除了人们对风险的担忧；另一个重要的观点是，美国房地产不是支柱产业，年轻人经过五到七年的奋斗就可以买到，所以绝对没有必要等到老年人把它遗赠出去。

他说:「以房屋支持长者并非权宜之计。这一模式得到了全世界的认可。”北京吉利大学健康产业研究所所长吴丹星表示，现在有些人误解了“为老年人提供住房”，国家提倡“为老年人提供住房”，以便更好地完善养老体系。养老应该是多层次的，“逐户养老”是解决养老问题的有效途径。即使是社会福利优越的西方发达国家也在推行“老年住房”，这表明这种模式的需求和市场基础是存在的。

中国社会科学院研究生院经济系博士生卢明涛认为，对于许多担心“以房养老”家庭伦理的人来说，在按照国际惯例征收遗产税后，“以房养老”将成为一种普遍的养老方式。在一些国家和地区，房地产税的税率往往很高，因此房地产对孩子来说不是很有吸引力，而父母将住房反抵押给银行会减少孩子支付给父母的抚养费，减轻他们的负担。从中国的发展趋势来看，开征遗产税只是时间问题。

长期以来，社会上出现了一场反对“老人院”的大抗议，即政府借此产品来推卸养老的责任。事实上，“家庭养老”只是一种自愿的养老方式，不能取代国家基本养老保险制度。即使国外有成熟的“逐户养老”模式，它也不是主流，而是社会养老保障体系之外的一种补充形式。

一些业内人士甚至指出，“最成功的”美国经常被用来支持在中国推广“逐户养老”，但并不知道“逐户养老”在美国相当“不受欢迎”。

据报道，“挨家挨户养老”是一种进口产品，即使在最成功、最成熟的美国，它起初也不被老美国人所喜欢，并且在2008年金融危机后逐渐失势。"住房转换抵押贷款"损失惨重，而作为三大支柱之一的"金融自由计划"因开发商破产而退出市场。

首都经济贸易大学保险系教授年朱郭表示，“以房养老”作为其他养老方式的补充，更适合于拥有两处或两处以上房产、无子女或不涉及继承的老年人，只是一种“少数”养老方式。

幸福人寿保险副总裁曲表示，公司的“敬老院”业务在试点期间优先在老年人、低收入家庭和老年人中实施。“我们并不急于追求业务量的增长，而是希望积累一些经验，让中国式的‘挨家挨户养老’能够有一个稳定的开始。”