碧桂园联手平安推房产众筹金融产品

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继投资62亿港元成为碧桂园第二大股东后，平安(报价601318，咨询)与碧桂园已逐步进入业务层面的实质性合作阶段。

5月29日，中国平安的子公司平安方浩发起的房地产众筹联盟正式成立，汇集了万科、绿地、碧桂园等数十家国内知名房地产企业。与此同时，碧桂园宣布将与中国平安联合推出首个国内房地产众筹金融产品。试点项目是上海嘉定碧桂园项目。

平安方浩首席执行官庄诺在接受《全国商报》采访时表示，房地产众筹将颠覆传统的房地产开发模式。一方面，它将大大降低开发商的投入成本，实现真正的轻资产战略；另一方面，它可以提前锁定潜在客户，加快项目的销售。

如果众筹可以将成本降低1/3

按照传统的房地产开发流程，开发商在取得土地后根据地块的特点进行项目规划，然后寻找开发建设资金。项目建设满足预售条件后，寻找潜在客户。

庄诺表示，平安房地产众筹的一般流程是，开发商拿到土地后，他与平安方浩谈合作，平安方浩从中挑选合适的项目。然后，根据合作伙伴提出的要求，设计出符合需求的金融产品，放在平安前海众筹平台上进行融资，提前圈定目标客户。融资完成后，项目开始。

据报道，开发商在市场上的众筹只停留在营销和价格层面，而这一次碧桂园才是真正的发展众筹。其中，碧桂园主要负责项目的规划和建设，平安方浩负责众筹产品的设计和销售。

根据庄诺的设想，上海嘉定碧桂园项目将以“1平方米”为众筹单位，投资者可以购买。房地产完成后，他们将拥有某一建筑的全部或部分权益。之后，投资者可以选择将众筹权转化为财产权，直接拥有房屋，或者委托开发商出售房屋，然后将其转化为收益权。据报道，双方仍在制定具体的产品细节，预计将于6月下旬正式公布。

使用众筹意味着开发者能够真正实现轻资产战略。庄诺告诉记者，以碧桂园项目为例，从拿到土地到房子建成，需要18个月的时间来启动众筹，最长的一个月就是融资期。如果筹集的资金足以满足项目整体发展资金需求，碧桂园不需要承受巨大的资金压力，从而实现向代建人角色的转变。由于众筹产品出售给潜在客户，碧桂园也可以提前锁定潜在客户，减少后续销售的压力。

此外，由于众筹模式节省了融资成本和营销成本，开发商可以在不损害利润率的情况下设定更优惠的售价。按照庄诺的预期，在传统的房地产开发模式中，土地收购成本是一项硬支出，众筹的作用体现在节约融资成本、部分营销成本和其他运营成本。由于用于建造房屋的众筹资金没有融资成本，因此没有必要对目标客户进行过多的营销，最终节省的成本可能达到房价的三分之一。

客户接受度是一种测试

尽管众筹开发对开发商的好处显而易见，但它能否吸引足够的客户仍有待观察。

以碧桂园众筹产品为例。庄诺说，产品的细节仍在制定中，回报率取决于房子的价格。成本计算后，众筹价格根据每平方米房价商定。

关于分销渠道问题，庄诺表示，平安本身拥有1亿多客户信息，而平安Haofang.com拥有100多万注册用户。平安将在Haofang.com发布产品，同时向这些客户推送信息。

易居研究所的分析师严跃进表示，这类产品的后续销售和产品分销将会在产品定价上引起争议。毕竟，在过去，传统的住房模式是先定价，然后是市场交易。现在，这个模型实际上被颠倒了。买家先认购房子，但最终价格不会立即公布。事实上，它不能被宣布，这有一定的风险。最后，不能排除有争议的现象。

同时，严跃进也认为，这类产品在政策推广过程中能否得到相关地方政府的支持还有待检验。

瑞新志诚管理咨询有限公司合伙人兼总裁薛继文表示，金融机构为风险设计产品定价，并寻找相应的风险偏好客户。产品设计需要被市场接受，以便找到具有相应风险偏好的买家。