新政效应立显：北京楼市成交量大增

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从目前的实际市场动态来看，约15%-20%的市场交易和供需回暖仍低于许多人的预期，这表明“3.30”新政后北京房价飙升的条件并未满足。

新政的影响正在逐渐显现。

根据各方数据，新房和二手房的交易量都在大幅增加。易居房地产研究所的报告显示，30个典型城市新建商品房交易面积环比增长71.2%，3月份同比增长8.3%。3月30日央行和财政部出台新政策后，一些城市的营业额在3月31日明显增加。这使得市场成交量呈现出相对明显的逐月上升趋势。在30个城市中，28个城市的营业额呈现逐月增长趋势。

然而，交易量的增加并不意味着房价大幅上涨。业内人士普遍认为，房地产市场“增量稳价”的正常状态即将到来。

交易额猛增

随着“3·30”新政在楼市的实施，在政策叠加效应的刺激下，部分购房需求加速进入市场。

据雅号机构统计，清明节(4月4日至4月6日)期间，北京共售出商品房661套，总面积6.3万平方米，同比分别增长222%和167%。与清明小长假期间楼市交易量大幅增加不同，清明期间北京没有纯粹的新市场，也没有出现“小阳春”的供应。

二手房的成交量也在增加。据叶巍“我爱我家”(博客、微博)统计，就二手房网上签约而言，4月前6天，北京共有2496人网上签约，较上月下降14.14%，较去年同期上升39.13%。新政后，房地产市场的网上签约量同比大幅增加。

《我爱我家》的数据还显示，从实际交易情况来看，叶巍《我爱我家》签约数量同比增长16.46%(3.25-3.30)，同比增长247.24%。与新政的前六天相比，二手房上市增加了19.87%，新客户数量增加了16.89%。

雅豪机构营销总监易分析，随着二手房买家首付比例从60%下降到30%或40%，改善买家的首付门槛迅速降低，一些原本需要“卖旧”到“买新”的改善客户不再需要出售旧房，他们持有的资金足以支付新房首付。

根据雅豪机构的统计，上周北京平均成交价在2万至3万元/平方米之间的二手房比例高达43.2%，较上周上升了11个百分点。

据郭毅分析，在持续宽松的市场环境和优惠政策的多重刺激下，首次置业需求和二次装修需求的热情正在回升。虽然由于网上登记数据的滞后，上周的交易数据不能直接反映“3.30”政策对楼市的助推作用，利好政策需要1-2周才能落地，但楼市销量连续4周持续上升，反映出买家对牛市前景的信心不断增强。随着政策红利的实现，预计未来几周北京商品房交易量将保持逐步扩大的趋势。

叶巍我爱我家集团副总裁胡景晖也表示，自去年第四季度以来，在各种有利条件的影响下，北京楼市基本走出了去年同期的低迷，整体市场稳步回升。“3月30日”新政对房地产市场的实际交易量、游客数量和房屋数量带来了15%-20%的刺激增长。

易居研究员严跃进指出，央行、财政部等部委在3月底出台的楼市政策调整，直接降低了住房贷款门槛，提高了购房者的购房积极性。此外，根据各大机构的房价指标，预计在第二季度，将会连续几个月走出环比下降趋势，然后会出现反弹趋势。这将刺激这些集团积极进入市场，促进营业额的增长。一些一线和二线城市将在第二季度反弹更多。

价格稳定？

交易量的增加是否意味着房价在飙升？

根据链家地产市场研究部的统计，4月的第一周，北京二手房的平均成交价格为35353元/平方米，比上周上涨了2%。新政后，空房的议价价格较上周下降了0.4个百分点，库存价格下降的房屋比例下降了14.3个百分点。业主的期望提高了，讨价还价的难度明显增加了。

连锁房地产市场研究部的张旭认为，如果单看政策内容，“3 30”新政只支持购买第二套住房的购房者；营业税由五项改为两项后，享受优惠政策的房屋只占存量的一小部分。总的来说，这项政策的好处是有限的，但它所带来的预期变化似乎比政策本身对市场的影响更大。在成交量增加和市场预期提高的双重作用下，业主的心理预期也有所提高。最近，业主降价的意愿明显下降，一些业主有提价的倾向。与此同时，买家接受价格的能力也有所提高，但他们通常是理性的。预计未来平均交易价格将继续呈稳步上升趋势。

据胡景晖介绍，从我爱我家新增加的二手房上市量高于同期的情况来看，“五比二”的新政策在刺激二手房免税上市方面非常明显。可以预计，二手房的交易量在未来将进一步增加，但价格仍相对稳定。

根据雅号提供的数据，清明节期间，北京新房平均成交价格达到25792元/平方米，同比增长1%。在二手房方面，根据叶巍我爱我家市场研究所的统计，新政后6天，北京二手房市场平均成交价格为30574元/平方米，比上个月上涨1.03%，比去年同期下降2.26%。

胡景晖表示，从现阶段的实际市场动态来看，约15%-20%的市场交易量和不断上升的供求关系仍低于许多人的预期，这表明“3.30”新政后北京房价飙升的条件尚未具备。新政实施六天后，二手房平均交易价格仅上涨1%，这是市场形势的直接反映。北京楼市的量价适度回升还将持续一段时间，量价稳定上涨的“新常态”已经到来。