不动产登记后天起实施 三种房产将被征税

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再过两天，从3月1日起，《房地产登记暂行条例》(以下简称《条例》)将正式实施。原来分散在住房和城乡建设部、农业部、林业局、海洋局等部门的各类房地产权属登记，将由一个统一的房地产登记机构进行合并登记，多种登记的时代将结束。

这项期待已久的政策将对房地产市场产生什么影响？房产税会被提高吗？居民现有的房地产许可证需要更换吗？这些问题将在本报告中由《国家商业日报》进行分析。

变更登记前变更产权

3月，统一房地产登记实施后，统一房地产登记证样式将全面使用。需要登记的房地产包括土地、房屋、森林和海域九大类，其中最值得关注的是《房地产证》将取代原《房地产许可证》。

昨天(2月26日)，国土资源部公布了《不动产权利证书》和《不动产登记证书》样本。据了解，新的《房地产登记证》投入使用后，依法制作和登记的土地登记卡、户籍卡、房屋登记簿等图书将继续有效，依法颁发的《集体土地所有权证》等证件将继续有效。居民原有的相关账簿凭证采用“不变不变”的原则，即权利不变，账簿凭证不变。

以前，我国的房地产登记分散在许多部门，如建设用地使用权和集体土地所有权，由国土资源部门登记；房屋所有权由房屋建设部门登记；林地所有权和使用权由林业部门登记；水产养殖用水和滩涂使用权由渔业部门登记；海域使用权由海事处登记。

有业内人士告诉《国家商报》记者，由于各部门管理办法不一致，分散登记容易出现各种重复登记和漏登记现象。然而，统一的房地产登记不是一件容易的事情。试点项目在全国不同地区的进展不同，推广程度也不同。此外，只有产权发生变化，登记才会发生变化，因此短期内仍不可能实现房地产的综合登记。

为开征财产税打下基础

在需要登记的房地产中，最受关注的是房屋产权登记。房地产统一登记虽然只是产权登记形式的一种变化，但主要目的是整理房地产信息，与房产税的征收没有直接关系。但是，如果能实现全国网络信息共享，将间接为今后开征房产税打下基础。

一位税务官员告诉《国家商报》，重庆和上海已经试点征收房产税，征税范围仅限于市内的房地产。这个城市的居民在城市之外购买房屋没有税收，这客观上造成了不平等的税收负担。如果我们能够实现房屋产权的全面登记和信息共享，每个人和家庭的房地产数量将清晰可见，并有一个根据房屋数量征税的基础。

上海和重庆的征税范围很窄，而且已经停止扩大。新的房地产税尚未出台。目前，有传言称财政部和国家税务总局正在制定相关税法。据上述知情人士透露，随着房地产登记制度越来越成熟，对税源的控制也会越来越严格。作为未来地方政府的主要税种，未来开征房产税是理所当然的。

哪些房产将来会被征税

《全国商报》记者发现，如果未来房产税是以上海和重庆已经征收的房产税为基础，那么在以下情况下更有可能被征税:第一，在一个非常住宅化的城市买一套房子，尤其是买两套以上的套房；二是拥有高档住房；第三，家庭住房总面积过高，特别是人均60平方米以上。在上述三种情况下，将来更有可能征收财产税，新房和存量房都可能征税。

但是，房地产税制中存在大量的税种，重复征税现象严重。此外，房地产登记在短期内无法完全覆盖，因此房地产税的释放需要时间，而且极不可能征税。

然而，未来有可能实现全国范围的房地产信息网络化，这仍然让很多人担心房产税可能在未来五年内最终落地。这使得一些在两个或更多城市拥有房屋的房主担心他们将来是否会被征收房地产税。

一位房主说她在上海和浙江有一套房子。虽然两栋房子都有人居住，但他们的户籍地址不是现在房子的地址，他们的名字也不在房产证上。一旦开征房产税，他们就不能享受减免优惠吗？

如果未来的房地产税是根据以前的试点方法征收，那么上述房主可能会被征税。但根据上海市地方税务局征收房产税的相关办法，他们可以申请减免房产税，但需要提供购买者的户籍证明和婚姻状况证明，以及购买者及其家庭成员的有效身份证明。

一些“潜在”试点库存太大

此前，《经济观察报》报道称，南京、哈尔滨、长春、沈阳、大连、Xi、济南、青岛、武汉、杭州、宁波、厦门、广州、深圳等15个城市将提前进行房地产登记，这些城市居民的“房地产许可证”将陆续换成“房地产许可证”。包括中央组织委员会和财政部在内的八个部委已经在国务院内部就这一政策进行了磋商。《国家商报》记者尚未证实这一消息的真实性，但接受采访的业内人士认为，上述政策可能会改变购房者在此类城市购房的预期。

位于北京的美国米德兰市场研究部的章雷表示，房地产登记本身不属于房地产监管政策，也不会直接影响买家和业主。然而，对于房地产登记后开征房产税，会有各种各样的猜测，在房地产形势变得透明后，可能会引起恐慌。“售房停购的情况在一定程度上会出现，但不应该大规模出现。”

这显然会给一些房地产库存较高的城市带来额外的压力。据了解，杭州、沈阳、青岛等城市在首批进行了房地产登记的二线城市中拥有大量库存。

据Zhongxin.com介绍，国家统计局杭州调查小组的数据显示，2014年杭州商品房供应量继续增加。2014年，全市住宅建筑面积4554.8万平方米，增长4.1%；新开工住宅面积938.58万平方米，增长8.1%；竣工居住面积764.77万平方米，增长18.3%。房地产开发投资及相关指标继续增长，2015年全市商品房供应量将继续增加。“年底时，库存住宅数量达到9.7万套，创下近年来的新高。去库存化仍是2015年房地产市场的主要目标。”上述国家统计局杭州调查组相关负责人预测。

或者对房地产市场的短期影响

上海易居研究所研究员严跃进(音译)也认为，短期内，房地产市场将因个人业主的甩卖行为而加剧库存积压，因此试点城市应加快出台配套政策，如增加公积金贷款额度。

在接受《全国商报》采访时，房价审查网推广总监张斌表示，统一注册后，并没有直接影响到正常网络签约的房地产。在早期阶段，个人房产以低价出售，这不会对市场产生直接影响。然而，它会对购买者的心理产生一些负面影响，也是一种短期波动现象。

张斌认为，从宏观经济整体复苏和金融信贷放松的需要来看，房地产市场有进一步回暖的趋势。尽管预计交易会有所回升，但由于目前的土地转让和延迟开放项目，供应量将相应增加。

知名房地产专家张大伟认为，这一信号将出现在近期各地放松调控政策的预期时间点，这将影响市场走势。房地产登记政策是房地产监管从以往的交易监管向股票监管转变的一个重要里程碑事件，将对市场产生巨大影响。房地产统一登记后，房产税才能全面实施。

张大伟说，房地产法规实施后，房地产作为过去十年财富收集的主要形式的情况将会改变。未来，灰色基金进入房地产的可能性将会降低，同时，一些用于购买房地产的基金也可能改变投资形式。“对正常投资房产的选择和对未来增税(财产税、遗产税)的预期将减少房地产的持有量。”